Estimación del precio de un inmueble, método para fijar el precio.

La estimación del precio de un inmueble, es el resultado de un estudio mediante el cual, se toman los valores de referencia y se determina el valor promedio en el mercado para la venta y/o de alquiler de un inmueble, basado en las unidades disponibles y las vendidas, similares en sus características y ubicación. Es fundamental, hacer la estimación del precio antes de colocar el inmueble en el mercado de disponibles, y así evitar los 6 peligros de colocar un precio alto en tu propiedad.

A continuación, explico dos (2) métodos usados por los agentes de bienes raíces, con los que es posible hacer la estimación del precio y determinar el valor promedio en el mercado de un inmueble. Antes de iniciar la lectura completa, debes estar familiarizado con la definición de » Valor de Mercado».

El valor de mercado: Es el que contiene un verdadero valor subyacente que se determinará mediante una evaluación, en ocasiones, se recurrirá a la opinión de un tercero, un profesional con la especialidad y certificación requeridas para hacer un análisis cualificado. Por tal razón, es que se hace necesario, el estudio de los valores en el mercado, ponderar la oferta, demanda y analizar la situación económica al momento de definir el valor del mercado de un inmueble, además para algunos casos, se requerirá también de hacer una tasación.

Estimación del precio de venta, dos métodos usados:

I- Método de comparables: Se determinan los valores por comparación, «el valor de mercado de un bien» y «el valor de comparación ajustado», este último, determina el valor hipotecario. Es una orientación, mediante la cual, logramos una idea del «precio aproximado de un inmueble». Tomando la data de los inmuebles «similares» colocados en venta o alquiler en un mismo sector, podemos sacar una media y usarla para determinar el precio estimado del inmueble a colocar como disponible. ENLACE: Cálculo del precio de venta de su propiedad.

• Comparable de precios de oferta: Consiste en determinar la media de los valores o precios de los inmuebles que se están ofertando para la venta o alquiler en una zona y en las proximidades. Tenga en cuenta que deben ser propiedades con características similares, especificas, tanto del edificio en que se encuentran ubicados, como de la distribución interna del inmueble, puesto que, muchas variables inciden en las ofertas que se reciben y el precio final que se logra por la venta.
• Comparable de precios de cierre: Es el método que más se acercará al precio final de venta, consiste en tomar la data de los inmuebles similares que se han vendido en los últimos 12 a 24 meses, y sacar una media. Además de las características del inmueble, consideradas en el método de comparables de oferta, en este se toman en cuenta que las condiciones económicas, tasa del dólar, inflación, tasa de interés hipotecaria, etc., se hayan mantenido con poca variación.

II- Método de tasación del inmueble.

• En ocasiones se hace necesario, para la estimación del precio de venta, recurrir a comparar tasaciones anteriores realizadas al inmueble o a similares para ajustarlas al presente.
• Hacer una tasación nueva muchas veces es requerido para apoyar el financiamiento hipotecario.

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