Oportunidades en crisis e impacto en el precio de alquiler en RD por coronavirus.

Santo Domingo, D.N.- A propósito de los precios de alquiler en RD por la situación que nos atañe; un nuevo reto nos hace parte de una historia nunca antes contada. Perece sacada de una película de ficción como por ejemplo;_ El Contagio, Estallido (Outbreak), o Apocalipsis (The Stand).

Somos actores y nuestro papel es de «inversionistas en bienes raíces»; debemos actuar y el guión nos va enseñando día a día, analizando la situación que nos permita mantener la seguridad, rentabilidad y valor de los inmuebles.

Existen expectativas generadas producto de la crisis por el coronavirus y buscamos comprender, cuál podría ser el comportamiento del mercado inmobiliario luego de la cuarentena (que inició el 20 de marzo del año 2020) y durante la recesión económica que vaticinan será poco halagüeña.

Una reflexión y relato antes de entrar en materia:

La Segunda Guerra Mundial se inicio el 1 de septiembre del 1939… luego de 6 años y un día, terminó el 2 de septiembre del año 1945. Posterior a la guerra, los bienes materiales quedaron destruidos y lamentables pérdidas de vidas, que los más pesimistas estiman entre 90 y 100 millones y los optimistas entre 45 y 55 millones; _ y no obstante al desastre, se crearon nuevas oportunidades, el mundo se reconstruyó, salió a flote y llegó el equilibrio.

Es importante priorizar en mantener salud física y mental, un techo seguro y en los hábitos que nos mueven a ser generosos, actuar para que el bien común se mantenga y juntos cumplir los objetivos. Todo pasa y con el tiempo se logra el equilibrio.

De una crisis se formó la base del negocio.

Recuerdo que en mis inicios como agente inmobiliario viví una época de incertidumbre…. la «Crisis de Baninter» del 2003 / 2004. Sin saber que Dios estaba dándome la oportunidad de construir una lista de contactos que seria la base para mantenerme hasta ahora como agente inmobiliario a tiempo completo.

Entendía que mis ingresos se irían al piso, que no podría mantenerme por más de 1 mes con el poco dinero disponible para cubrir compromisos como el pago de la oficina, publicidad, préstamo del vehículo y los gastos fijos de la casa. Para mi sorpresa, no fue así. (Ver aquí datos estadísticos de la crisis)

¿Qué ocurrió en la crisis?

El dólar pasó de RD$16 x US$1 en el año 2000 a RD$55 x US$1 en el 2004, la economía decreció producto de la inflación, se redujo el ingreso y la capacidad de compra de la población.

Los inquilinos se vieron obligados a mudarse a viviendas más económicas. La movilidad que se generó, me abrió 2 puertas, ambas representaban un ingreso que antes no tenía:

1. Buscar un nuevo alquiler más barato y;
2. Encontrar a la vivienda que se desocupa, un nuevo inquilino.

La crisis del 2003 / 2004 me permitió construir una lista de contactos, que pude hacerla crecer, y con ella mantenerme como agente inmobiliario a tiempo completo desde el año 2003. Todo surgió de un tiempo de crisis.

Precio de alquiler de vivienda durante la crisis por coronavirus

He conversado con propietarios de inmuebles,_ quienes me han manifestado su incertidumbre y las expectativas que tienen ante esta situación.

Me consultan como inversionista de inmuebles para alquiler y sobre todo, como agente inmobiliario en Remax con más de 17 años de ejercicio enfocado en venta de proyectos de apartamentos en construcción para inversión, alquiler y vivienda.

Cito algunas de las interrogantes:

1. ¿Qué hacer con el pago y el precio de los alquileres en la cuarentena?
2. ¿Cómo reaccionar ante la noticia de que uno de los inquilinos ha perdido el trabajo?
3. Un inquilino ya avisó que no puede continuar con el contrato de alquiler… ¿cómo manejamos la entrega del apartamento y volver a colocarlo en alquiler?
4. ¿Se pueden mostrar apartamentos en cuarentena?
5. ¿Es posible firmar un contrato de alquiler en cuarentena?
6. Depurar a un cliente interesado en alquilar, con esta cantidad de empresas que van a cerrar y a despedir; ¿cómo lo hacemos?
7. Me han pedido que les exonere el pago durante la cuarentena, que les aplace la fecha de pago, que no le facture… ¿qué debemos hacer?
8. Aquí es donde existe la mayor de las coincidencias: «El precio del alquiler de apartamentos para vivienda»… ¿bajará o se mantendrá estable?

En esta oportunidad comentaré sobre el valor del los alquileres de viviendas. Si desean que conversemos de una de las 7 primeras, pueden llamarme, 1-809-350-4540.

Bienes Raíces en tiempos de crisis:

Bajo las circunstancias actuales es impreciso pronosticar el comportamiento del mercado en_ bienes raíces_ y del alquiler en rd porque no existen suficientes parámetros comparativos, sin embargo, haré un esfuerzo por darles una opinión basado en lo ocurrido en otras crisis, aunque no sean parecidas a esta que es mundial y sus efectos son mucho más amplios y puntuales.

Partiendo de 4 realidades que cito a continuación:

1. Que empresas cerrarán conllevando la pérdida de empleos.
2. El mundo tendrá que cambiar, ajustar precios y brindar facilidades, ante la situación económica que afecta la población mundial.
3. Que se crearán nuevas oportunidades, porque ha sido así en cada crisis de la humanidad.
4. Que en la República Dominicana, aumentará el deficit habitacional, debido a la pérdida de la capacidad de pago, ya sea:
   • De un alquiler o de los préstamos bancarios que conlleven a la incautación de las viviendas (en el peor de los casos).
   • Que no se mantenga el ritmo actual con el que se otorgan nuevos préstamos para la adquisición de viviendas. (Este punto, puede frenar la construcción y la venta de nuevas propiedades).

Apelaré a dos datos estadísticos que me permiten formarme una opinión y dar respuesta a la pregunta sobre__ si bajará o se mantendrá estable el precio de alquiler de apartamentos para vivienda.

A-) El comportamiento de precios durante las crisis inmobiliarias:

Los precios de alquiler para vivienda durante un período de crisis; _ como por ejemplo, la crisis financiera en Estados Unidos que inició en el año 2008 y arrastró a otras economías del mundo como a Europa y Asia. Aquí ver como se originó la mayor crisis financiera en USA.

• Durante la crisis en Estados Unidos originada por las «Hipotecas Subprime» donde a los propietarios se les prestó más de lo que costaba su inmueble en el mercado y eran créditos con alta probabilidad de no pago; resulto que optaron por entregar al banco dicho inmueble antes de pagar esa hipoteca. En los Estados Unidos el precio de alquiler de viviendas no bajo, por el contrario se vio incrementado _ producto de esta situación. Lo propio ocurrió en otras economías a la que la crisis de la burbuja inmobiliaria impactó, como en Europa y Asia.

b-) El Mercado y la Banca:

El precio del alquiler responde en gran medida al comportamiento de 2 factores;

1. Oferta y demanda.
2. La tasa de interés:
   • De los préstamos hipotecarios para compra de vivienda y;
   • Certificados de depósitos a plazo fijo.

Sobre la oferta y demanda:

El Ministerio de Economía Planificación y Desarrollo (MEPyD) en el informe «El déficit habitacional en la República Dominicana _ Niveles, tendencias y componentes 2002 – 2017», cuantifica el deficit habitacional del país en aproximadamente 850,000 viviendas al año 2017.

Basado en lo antes expuesto;

Mi pronóstico sobre comportamiento del alquiler en la crisis por coronavirus.

1. Veremos un flujo importante de clientes buscando viviendas en alquiler con precios ajustados a su nueva realidad, para reducir la renta al nivel su de ingreso actual.
2. Otros, tendrán que vivir con un familiar y pagar la renta entre todos.
3. Los apartamentos en alquiler de 2 y 3 habitaciones ubicados en la periferia del polígono central, cuyo valor promedio está entre RD$20,000 a RD$45,000 continuarán como los más buscados.

En cuanto a la movilidad y rango de precio

Los inquilinos podrían necesitar ahorrar de un 25% a 30% de su renta, es decir, quien paga RD$50,000 de renta buscará uno de RD$30,000 o $37,500 pesos.

El inquilino que supera la escala de RD$65,000 de alquiler, por su nivel adquisitivo y composición familiar, es más probable que tenga capacidad de cubrir 1 o 2 años de renta, en lo que la economía se nivela.

Finalmente,

El mercado requiere de más viviendas para cubrir el déficit y esas unidades no entrarán, por lo que, basados en la demanda, se podrá mantener el precio de alquiler (precio justo) sobretodo, si los propietarios al terminar la cuarentena, pueden esperar de 75 a 90 días para lograr un inquilino bien depurado.

Regis Jimenez

Valoro sus aportes y comentarios.

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