Preguntas frecuentes de un contrato de compra venta.
ACTUALIZADO 2023. Santo Domingo, D.N.- CONTRATO DE COMPRA VENTA Y RESPUESTAS A PREGUNTAS FRECUENTES QUE DEBES CONOCER ANTES DE FIRMAR.
Los proyectos de apartamentos en construcción en la zona de Bávaro, Punta Cana y Cap Cana han generado el interés de muchos dominicanos en el exterior y de ciudadanos extranjeros.
Les confieso que nunca pensé que generaría tanto interés de ciudadanos extranjeros en países como Chile, Argentina, Perú, Uruguay, Puerto Rico, Venezuela, Colombia y Panama.
Es por eso, que les comparto las preguntas realizadas por la abogada de un ciudadano de Uruguay, el Sr. Fernando, quien está deseando invertir en la República Dominicana para venir en sus vacaciones y posteriormente al retirarse de su trabajo.
Preguntas sobre el Contrato de compra venta
Inicia escribiendo… Regis, le aclaro que a veces son dudas porque no pertenecemos a su país, la terminología o modismos que no se les entiende y motiva nuestra aclaración.
Pregunta:
En el contrato dice PROYECTO DE VIVIENDAS DE BAJO COSTO… ¿Las leyes de República Dominicana permiten que un extranjero pueda invertir en la compra de un inmueble comprando en un proyecto bajo costo?
Respuesta:
Las leyes y regulaciones no limitan a los ciudadanos extranjeros en sus inversiones inmobiliarias dentro de la República Dominicana. Ver respuesta amplia
Pregunta:
¿Quién puede tomar un préstamo hipotecario?
Por lo que entiendo en el contrato de compra venta Artículo 1, Párrafo 1, dice»… que EL PROYECTO puede constituir garantía de una facilidad crediticia… no entiendo, ¿quién puede tomar un crédito hipotecario, LA PARTE VENDEDORA, LA PARTE CONSTRUCTORA, ó cómo si fuese otra PARTE, EL PROYECTO?
Respuesta:
La construcción de apartamentos de bajo costo para vender es en primer lugar un negocio financiero.
Los desarrolladores tomarán un préstamo para edificar, ¿por qué? porque para lograr rentabilidad es necesario tener recursos frescos y baratos, los que son brindados por los bancos a condiciones favorables a los proyectos montados bajo la ley de fideicomiso inmobiliario.
Es sabido, que con el 20% aportado por los compradores durante el proceso de construcción, no se termina una obra.
Es por lo que, se solicita un préstamo que impacta a cada unidad del proyecto, posteriormente la hipoteca se va desmontando a medida que los compradores saldan su compra.
Pregunta:
Por otro lado dice que…..»Hasta que LA PARTE PROMITENTE VENDEDORA la libere…»En este caso, según expresa más adelante el contrato, LA PARTE VENDEDORA, le hará entrega de la vivienda, el título, previo la cancelación del saldo de precio, MI CONSULTA ES… ¿cómo se coordina todo eso? Porque queda a la condición además que se venda el 50%
Respuesta: Punto de equilibrio de las ventas
Esa coordinación no es necesaria, es un proceso estructurado internamente y es responsabilidad de la constructora entregar los documentos que avalen la propiedad del inmueble.
El comprador firma el contrato de opción de compra, cumple con los términos y recibe su unidad y los documentos legales que le permiten transferir el título de propiedad a su nombre, ya sea, tomando un financiamiento o transfiriendo sin financiar.
Con relación a la condición de que se venda el 50% …. así es, si no se llega al punto de equilibrio, el proyecto no inicia, ni tampoco, le dan el prestamo a los constructores, también está atado a esa condición, en pocas palabras, solo se construye si es un éxito en ventas.
La fiduciaria es el arbitro y devolverá a las partes, lo que les corresponda.
Pregunta:
En el párrafo III del mismo artículo dice que …»la diferencia en el metraje se ajustará»…¿se calcula en base al precio de venta estipulado en dicha promesa?
Respuesta:
Si, así es, se calcula dividiendo el precio de venta entre la cantidad de metros que tiene el apartamento:
Cláusula de aumento de Precios en el contrato de compra venta
Pregunta:
Más adelante especifica que se podrá ajustar el precio ARTICULO 5 AJUSTES.. ¿Es posible que se aumente el precio del apartamento que compramos?
Respuesta:
Las constructoras deben poder ajustar los precios en caso de que se produzcan alzas en el presupuesto de construcción. Por lo regular, cuando el costo aumenta en más de un 10%.
El País tiene un índice de precios que pueden consultarlo y en en base a ese índice es que se parte para verificar si se debe aumentar o no. Indice del Costo de la Vivienda
Contrato de compra venta - Pregunta:
Artículo 2, Párrafo III: Con relación a la mora por atraso en la realización de los compromisos de pago acordados en el contrato de opción a compra.
¿Puede aclarar que es el 5% mensual o fracción de mes? es siempre el 5% o en la fracción de mes por ejemplo por 15 días se aplicaría el 2,5%, nada más, no me queda claro.
Respuesta:
Es siempre el 5%
Pregunta: Párrafo V: Traspaso del Derecho de Propiedad.
Entiendo que lo que dice es que la parte compradora cancela el precio, puede escriturar previo que la vendedora realice el pago y radiación definitiva de la hipoteca, que la parte compradora conoce y acepta dicha situación… ¿es así como procede el proceso normalmente?
Respuesta:
La parte compradora recibirá un documento llamado radiación de hipoteca contra el saldo de la unidad, que le permitirá confirmar que esa unidad está libre de deudas y podrá entonces transferir el inmueble a su nombre usando su contrato de compra venta. Artículo: Cancelación de Hipoteca
Pregunta:
¿Cuál es el título llamado Duplicado del Dueño?
Respuesta:
En la República Dominicana cuando se emite un título de propiedad y se tiene un préstamo inscrito formalmente, el Registrador de Títulos emite un certificado de título al acreedor (el banco) y otro certificado al propietario (Duplicado del Dueño)
¿Qué ocurre si la constructora, no cumple o quiebra?
Pregunta:
Si la parte vendedora, la constructora, no cumple porque dan quiebra, ¿qué leyes le amparan al comprador?
Porque la propiedad se supone que ya va a estar hipotecada a alguna institución financiera, y en ese caso será la que se cobre del inmueble su capital, intereses y demás.. ¿y los compradores; cuál es su garantía; hay algún fondo?
Más sobre el contrato de compra venta
Respuesta
El proyecto lo maneja un tercero llamado «La Fiduciaria»… en este caso, es la Fiduciaria Universal, del Grupo Financiero Popular, debido a que el proyecto está desarrollado bajo la ley de Fideicomiso Inmobiliario 189-11,
La ley de fideicomiso es garantía de que si el proyecto no termina por cualquier causa, la Fiduciaria devuelve los fondos aportados a los adquirientes.
El constructor no maneja los fondos del proyecto, es por ello que los compradores no le pagan al constructor, le pagan a la fiduciaria, quien es la garante de los fondos y el uso de los mismos. Respuesta ampliada
Finalmente, valoro sus aportes y comentarios.
Regis Jimenez 1-809-350-4540 WhatsApp
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